匯報片配音西城區(qū)土地儲備和征收（拆遷）工作調(diào)研報告專題配音文案

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影片結(jié)構(gòu)變化： 1，前言刪除，以《歷史變革》作為影片的開始； 2，第一章：《北京市土地儲備工作概況》 3，第二章與第三章合并：《西城區(qū)土地儲備工作的現(xiàn)狀與特點》 4，第四章與第五章合并：《西城區(qū)土地儲備工作的問題與展望》
序章，土地政策的變革
自建國以來，我國土地制度走過了漫長的探索之路。土地所有制經(jīng)歷多次變革，最終實現(xiàn)了從私有制向集體所有制和國有制的轉(zhuǎn)變。在建設中國特色社會主義經(jīng)濟的偉大歷程上，土地的管理與使用制度也經(jīng)歷了長期的改革——土地的經(jīng)濟價值漸漸受到重視，地產(chǎn)的市場行為也逐步得到了解放和規(guī)范。在市場機制和政策導向的作用下，土地中所蘊藏的巨大價值得到了充分挖掘，新的地權種類不斷從土地所有權和使用權中誕生，地產(chǎn)交易日趨活躍。 土地市場的繁榮為社會帶來了經(jīng)濟利益，也為土地管理帶來了諸多挑戰(zhàn)，直到90年代中后期，為了順應土地市場的轉(zhuǎn)型，我國的土地儲備制度應運而生，并在全國各地得到了迅速發(fā)展。各級土地儲備機構(gòu)通過收回、收購、征用等方式取得土地所有權或使用權，然后按照規(guī)劃對土地進行前期開發(fā)整理與儲備，以此來供應或調(diào)控社會各界對土地的需求。 土地儲備制度提高了土地資源配置效率，為落實城市總體規(guī)劃創(chuàng)造了條件，同時也增強了**的宏觀調(diào)控能力，為土地市場搭建了規(guī)范的交易平臺；此外，土地儲備對于盤活土地存量、顯化土地資產(chǎn)價值、促進集約、節(jié)約用地等方面也起到了重要作用，并正在逐步成為我國新型土地使用制度的關鍵組成部分。
第一章，北京市土地儲備工作情況
為了進一步規(guī)范北京市土地市場，加強土地資源管理，推進土地儲備的相關工作，2001年4月，北京市土地整理儲備中心正式成立，負責全市土地后備資源調(diào)查、開發(fā)整理、建立**土地儲備庫等工作。隨后，各個轄區(qū)和功能區(qū)相繼成立土地儲備分中心，負責本區(qū)內(nèi)土地的整理、儲備與開發(fā)工作。此后，隨著土地招拍掛政策的逐步成熟與完善，全國各地的土地交易市場漸漸進入到活躍期，北京市土地市場交易量和土地出讓收益也開始屢創(chuàng)新高。 隨著時間的推移，經(jīng)濟的快速發(fā)展也賦予了土地管理更多使命。為了更好地發(fā)揮土地調(diào)控能力，落實國務院各階段的調(diào)控政策，市儲備中心開始探尋各種新形式的土地交易模式。? 2010年2月，在位于朝陽區(qū)常營的大型居住區(qū)三期土地一級開發(fā)項目，北京市首次嘗試采用了“不設評標委員會“的招標方式，企業(yè)以背對背的形式一次性投報價格，由出價最高的企業(yè)獲得宗地。 同年5月，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地通過現(xiàn)場競價成交，這宗土地首次采用了“限房價、競地價”的方式，通過限定項目中的住房銷售限價，由企業(yè)投報土地價格，最終由出價最高的企業(yè)獲得宗地。 2010年11月4日，首宗采用“限地價、競房價”方式的土地——門頭溝永定鎮(zhèn)居住及F1住宅混合公建項目發(fā)布出讓公告。這種方式是在土地出讓價格不變的情況下，由企業(yè)競報未來的商品住房銷售價格，最終由報價最低的一方獲得宗地。 就在同一天，房山區(qū)長溝（鎮(zhèn)區(qū)改造一期A地塊北區(qū)）居住項目，首次嘗試以“限地價、競配建政策性”方式成交，但是由于并未達到地價上限，沒有進入現(xiàn)場競報配建政策性住房階段。短短四天后，順義區(qū)張鎮(zhèn)（地塊一）居住項目再次以這種方式成交，并在現(xiàn)場競價中達到了地價上限，進入了現(xiàn)場競報配建租賃房過程。
第二章，西城區(qū)土地儲備工作情況
2003年2月，原北京市宣武區(qū)土地儲備分中心成立；2007年1月，原北京市西城區(qū)土地分中心成立。兩個分中心成立以來，為各自轄區(qū)內(nèi)的土地管理做出了重大貢獻，有力促進了兩區(qū)土地交易市場的健康發(fā)展，更推動了兩區(qū)城市規(guī)劃與經(jīng)濟建設的進程。 2010年7月，根據(jù)北京市調(diào)整功能核心區(qū)行政區(qū)劃的工作要求，原西城和宣武區(qū)合并成為新西城區(qū)，隨著行政區(qū)劃的調(diào)整，全區(qū)土地儲備項目的情況也發(fā)生了變化。 新西城共有土地儲備項目49個，預計開發(fā)用地面積207.58公頃。在這些項目中，已完成拆遷的項目共有七個，開發(fā)用地面積約14.9公頃，占全區(qū)開發(fā)用地總量的7.2%；大部分完成拆遷的項目共有三個，用地面積約11.6公頃，占總量的5.6%；拆遷許可尚在有效期內(nèi)，可繼續(xù)推進拆遷進度的項目共有11個，面積約45.6公頃，占總量的22%；拆遷許可已過期，剩余部分無法繼續(xù)實施的項目共有四個，面積約6.8公頃，占總量的3.3%；此外，全區(qū)剩余24個項目處于前期準備階段，并且不具備拆遷啟動條件，總面積約128.7公頃，占總量的62%。
第三章，西城區(qū)土地儲備項目運作模式
在西城區(qū)所有土地儲備項目中，按照土地儲備工作的運作模式可分為三類：收儲項目、聯(lián)儲項目和開發(fā)項目。 其中，收儲項目是針對已完成拆遷，達到場地平整的地塊，**通過債權債務清理的方式，將國有土地使用權直接入市。 在這種模式中，西城區(qū)騾馬市大街南側(cè)公建項目當屬典型。該項目位于騾馬市大街南側(cè)，用地總面積0.65公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模1.8萬平方米。這一項目早在2005年就已掛牌出讓，但是由于開發(fā)公司一直沒有繳納地價款，遲遲沒有動土開工，致使這塊土地閑置了多年。在這種情況下，北京市國土資源局依法解除了出讓合同，收回了土地使用權。 2008年，原宣武區(qū)土地儲備分中心對該項目進行了收購，在完成了與原土地使用權人的債權債務清理后，以分中心為主體申請入市交易。 這一項目是全市第一宗由區(qū)縣**主動提出收回的土地，也是第一宗由區(qū)縣分局和儲備分中心負責收回后，清理債權債務并重新組織入市交易的土地。該項目的順利運作為市、區(qū)聯(lián)合處理閑置土地探索出了一條新的途徑。 西城區(qū)土地儲備項目的第二類是聯(lián)儲項目。這是針對未拆遷的地塊，**作為立項主體，授權國有企業(yè)具體實施，完成土地一級開發(fā)整理 。 這一模式中，最具代表性的是廣安聯(lián)合儲備開發(fā)一期項目。該項目位于地處地鐵七號線和四號線交匯處，用地總面積約10公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約23萬平方米。在項目啟動前，這塊土地上散布著平房院落，居住環(huán)境較差、基礎設施很不完善。2009年，原宣武區(qū)啟動了廣安聯(lián)儲一期項目，授權企業(yè)負責具體實施工作，對其中的1901戶居民和24個單位進行動遷改造。 該項目以市儲備中心和區(qū)縣分中心為開發(fā)主體，發(fā)揮了市、區(qū)兩級的不同優(yōu)勢，同時引入了企業(yè)機制，降低了**在土地開發(fā)中資金不足的風險，實現(xiàn)了土地一級開發(fā)的市場化運作，提高了綜合效益。 西城區(qū)土地儲備的第三類項目是開發(fā)項目。此類項目多為危房改造或環(huán)境整治的歷史遺留項目，企業(yè)作為立項主體進行接手，完成土地的一級開發(fā)整理 。 這種模式下的典型案例是桃園一期C項目。該項目位于西直門東北角，隸屬當時西二環(huán)路景觀改造工程，也是奧運環(huán)境建設整治示范項目之一。在項目啟動前，該地塊多為老舊平房院落，共涉及349戶居民，8家單位。 2006年，市儲備中心經(jīng)聯(lián)席會審議，同意由企業(yè)進行接手，完成該項目的拆遷、補償以及市政建設等工作。 在本次項目中，**只履行監(jiān)管職能，企業(yè)作為具體運作的項目主體，雙方的分工定位比較清晰。但是，由于企業(yè)獨立運作項目，**只作為監(jiān)管部門，不能對企業(yè)全面有效地掌控，同時，企業(yè)缺少政策的支持，致使項目成本過高、周期延長、拆遷進度緩慢。
第四章，土地儲備工作中存在的問題
歷經(jīng)十年探索，北京市土地儲備工作走過了一段漫長的歷程，它為北京市土地管理做出了重大貢獻，更為首都經(jīng)濟建設發(fā)揮了關鍵作用。但是，在取得眾多成績的同時，我們也從中看到了一些問題。 首先，土地儲備機構(gòu)職責不夠明確。 目前，土地儲備機構(gòu)負責制定土地儲備計劃，并履行有關收購企業(yè)用地、舊城改造用地以及開發(fā)新增土地的職能；而在另一方面，為了滿足土地市場的儲備需求，土地儲備機構(gòu)需按照現(xiàn)代企業(yè)的制度模式籌集資金，并參與土地一級開發(fā)的具體實施，這使土地儲備管理分別扮演了**和企業(yè)兩種角色。 以廣安聯(lián)儲項目為例：儲備部門負責資金監(jiān)管，企業(yè)負責拆遷安置，由于涉及資金項目繁多、情況復雜，致使監(jiān)管難度很大，當資金出現(xiàn)緊缺時，很難得到及時妥善的解決。同時，政企之間雖然分工清晰，但是項目運轉(zhuǎn)不暢、辦事效率較低，難以應對拆遷的復雜局面，給后期專項資金審計造成了被動。 第二，拆遷補償不統(tǒng)一，同地異價現(xiàn)象頻出。? 土地一級開發(fā)是土地儲備的重要環(huán)節(jié)，在整個土地儲備項目中發(fā)揮著承前啟后的作用；而拆遷工作又是土地一級開發(fā)工作的重中之重，拆遷工作的進度與質(zhì)量直接影響土地效益。 第三，土地儲備的相關法律制度有待完善。 在我國，有關土地儲備的規(guī)章制度比較零散、不成體系，不能從宏觀上提供充分的法律依據(jù)。 目前，我國關于土地儲備制度的研究已經(jīng)開展了一段時期，但是至今仍沒有相關政策法規(guī)的出臺，對于土地儲備工作在實踐中遇到的問題，只能按照當?shù)?*的規(guī)定進行操作。 第四，資金問題制約土堆儲備的運轉(zhuǎn)。? 土地儲備既是土地權屬流轉(zhuǎn)的過程，也是資金循環(huán)的過程。然而從2010年以來，由于拆遷成本增大、拆遷速度放緩、房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控、保障性住房建設提速等原因，造成土地上市資金難以實現(xiàn)較高的收益，土地貸款不能如數(shù)如期償還，致使土地儲備運轉(zhuǎn)難頻頻陷入困境。
第五章，關于西城區(qū)土地儲備工作的建議與展望
經(jīng)過對國家政策和區(qū)域特點的分析，西城區(qū)區(qū)委在未來五年社會發(fā)展綱要中提出，要進一步加大土地儲備一級開發(fā)力度，強化存量資源利用，積極推動功能置換，提高空間資源利用效率。為此，我們結(jié)合本次調(diào)研的成果，對西城區(qū)土地儲備工作的發(fā)展提出了三點建議。 第一，查清區(qū)域可開發(fā)利用土地底數(shù)，是制定科學發(fā)展規(guī)劃的根基 。根據(jù)統(tǒng)計，區(qū)內(nèi)可開發(fā)利用的土地以歷史遺留項目為主，拆遷已過期和尚未啟動的項目，約占可開發(fā)利用土地總量的65%。因此，如何解決好歷史留存項目是當前不可回避的問題，這要求我們針對每個項目的具體情況，都要制定出相應的對策；而對于已完成拆遷以及在有效期內(nèi)即將完成拆遷的項目，也需要結(jié)合市、區(qū)兩級的發(fā)展規(guī)劃做出進一步的研究。 第二，把握政策是土地儲備工作的關鍵。 土地的管理與利用是我國的基本國策，將這一政策落實到我們的工作當中，就是優(yōu)化土地資源、改善民生、促進區(qū)域建設。 新西城占地50.7平方公里，常住人口高達124.6萬人，是全市人口最密集的地區(qū)，因此，疏解城區(qū)人口依然是我們面臨的最大考驗。在這種形勢下，西城區(qū)土地利用需以公建為主，并適度加配住宅。此外，在經(jīng)濟建設方面，土地儲備工作需進一步服務于西城區(qū) “金融強區(qū)” 的戰(zhàn)略，為金融街區(qū)的發(fā)展方向制定出科學、長遠的規(guī)劃。 第三，機制的完善是土地儲備工作的保障 。城市拆遷是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及社會的方方面面，需要各單位部門的密切合作、各盡其職，才能建立起科學長效的聯(lián)動機制。目前，我們在工作中遇到的難點，主要反映在拆遷周期長；還貸壓力大；土地市場受宏觀調(diào)控影響而無法獲益，資金難以平衡。 針對這些問題，首先需要市區(qū)兩級進一步加強配合、優(yōu)勢互補。市儲備中心作為項目的政策支持者，應承擔儲備項目的前期手續(xù)辦理，負責市里各單位的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、項目入市的前期準備、入市交易，并對宏觀工作進行檢查指導；而區(qū)**作為項目的主體，與項目的得失有著更為直接的聯(lián)系，因此需要承擔組織實施和資金運作等具體工作。 同時，政企之間也需要建立更為高效、明晰的分工機制。按照目前的分工模式，區(qū)儲備分中心負責資金監(jiān)管，企業(yè)負責拆遷補償，造成了資金的管理與使用發(fā)生了脫節(jié)，項目進度因此受到很大影響；而上級部門對項目的全程審計，也給企業(yè)在拆遷過程中的決策帶來了被動。針對這種情況，我們需要確立新的運轉(zhuǎn)機制：有關部門將拆遷安置款撥付給企業(yè)，并給出相應的補償原則，由企業(yè)在此范圍內(nèi)具體運作資金；同時建立起完善的資金監(jiān)管機制，進一步明確各單位職責，從而提高辦事效率，推進項目的整體進度。
結(jié)尾
土地是一切經(jīng)濟活動的根基，而土地儲備工作的質(zhì)量更是直接影響區(qū)域發(fā)展的進程。每一個項目的實施，都離不開政策的支持、策略上的運籌，離不開科學的統(tǒng)領與客觀及時的決策，離不開社會各界的密切配合，離不開全面的調(diào)查與研究。 十年來，北京市土地儲備工作在市委市**的正確領導下，在市相關部門的大力支持配合下，在眾多同仁的共同努力下，已成為北京發(fā)展的重要工作之一。 西城區(qū)將來的發(fā)展，也正向區(qū)委區(qū)**未來五年主要任務中提出的，“要加大土地一級開發(fā)力度，強化存量資源利用，積極推動功能區(qū)建設，及土地區(qū)域置換，提高空間資源利用效率?！敝挥羞@樣，才能實現(xiàn)區(qū)域又好又快的發(fā)展。

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